事業用不動産の取得資金ガイド｜店舗・事務所・工場の購入と不動産担保ローンとの違い

店舗・事務所・工場・倉庫など事業に使う不動産の購入は、設備資金として金融機関へ相談します。返済期間は物件の用途・構造・耐用年数、担保評価、自己資金、事業の返済可能性、利用する融資制度で変わり、物件を担保にできることだけで長期・大型融資が決まるわけではありません。売買価格に加え、仲介・登記・税・改修・移転の費用を資金使途へ含めます。

日本政策金融公庫など制度融資を検討する場合は、対象者、限度額、返済期間を申込時点の公式ページで確認します。民間銀行とも比較し、金利、期間、元金返済、担保設定費用、繰上返済条件を同じ表へまとめます。月々の返済額を下げるためだけに期間を長くせず、事業で物件を使う期間と将来の修繕・売却可能性まで考慮してください。

不動産取得資金では、購入する不動産そのものに抵当権を設定し担保とするのが一般的だ。抵当権とは、返済が滞った場合に金融機関がその不動産を売却して融資額を回収できる権利のことで、設定には登記費用と司法書士報酬が初期費用として発生する。

担保があることで無担保融資より大きな金額・長い期間・低い金利になりやすい一方、融資額は不動産の評価額をもとに決まり、評価額の全額を借りられるとは限らない。このため取得価格と融資可能額の差を自己資金で補う必要がある。

必要な自己資金の割合は不動産の評価・申込者の財務内容・金融機関の方針によって変わるため、具体的な比率は担当者に確認したうえで資金計画を立てる必要がある。自己資金が厚いほど審査・条件の面で有利になりやすい。

事業用不動産は購入だけでなく賃借という選択肢があり、同じ利用期間と事業計画で比較します。購入案には取得価格、借入利息、仲介・登記費用、固定資産税、保険、修繕、管理、将来の売却費用を含めます。賃借案には保証金、賃料、共益費、更新、原状回復、移転費用を含め、単純な購入価格と家賃総額だけで比べないことが重要です。

購入は物件を自社資産として保有できる一方、需要変化に合わせた移転が難しくなり、修繕や価格下落のリスクも負います。賃借は初期支出を抑えやすい一方、契約更新や賃料改定の影響を受けます。税務処理と減価償却は物件・法人の状況で異なるため、一般的な節税効果を前提にせず、税理士へ個別に確認してください。

「不動産担保ローン」は、法人や個人事業主が既に所有している不動産を担保に、運転資金・設備資金・借換資金・納税資金など事業性資金全般を借り入れる融資手法で、本記事が扱う「これから不動産を取得するための資金」とは目的が異なる。不動産担保ローンで担保にできるのは、法人が所有する不動産のほか、代表者本人または三親等以内の親族が所有する不動産であり、いずれも申込み時点で既に保有している物件が前提になる。

投機目的の資金は対象外とされるが、それ以外の事業性資金であれば使いみちは比較的自由で、融資額は担保となる不動産の評価額をもとに決まる。一方、本記事で解説する取得資金は、これから購入する店舗・工場・事務所などの不動産そのものを担保にする点が異なり、資金使途もその物件の取得費用に限定される。「不動産を担保にする」という仕組みは共通しているが、担保にする不動産が既存保有物件か、これから取得する物件かによって商品としての位置づけが分かれる。