不動産担保融資
土地・建物を担保にした大型・長期融資。評価額の50〜70%が融資額の目安で、金利は低めです。ただし不動産評価・登記確認・抵当権設定など審査に時間がかかります。
特徴・仕組み
担保評価額（路線価・積算価格・収益価格）の50〜70%（LTV）が融資額の上限目安。抵当権設定費用（登記費用＋司法書士報酬で数十万円）が初期費用として発生します。返済期間は10〜20年の長期が設定可能。
向いている銀行
都市銀行・地方銀行が中心。不動産評価力・登記・法務の専門チームを持つ銀行が適切。日本政策金融公庫の「不動産担保型生活資金」は別目的のため、事業用は民間銀行が主体。ノンバンク系は金利高めだが審査が柔軟。
審査のポイント
担保物件の評価（収益性・流動性・権利関係の確認）が最重要。既存の抵当権・借地権・共有持分がある場合は評価が下がる。企業の返済能力（決算書）とあわせて、担保物件の賃料収入・空室率・修繕履歴も確認される。
必要書類
決算書（直近3期）、担保物件の登記簿謄本・公図・建物図面、固定資産評価証明書、賃貸借契約書（収益物件の場合）、不動産の取得経緯説明書。場合によっては不動産鑑定評価書も求められる。
注意点
担保に入れると当該物件の売却・賃貸が制限される場合がある。また、融資返済が滞った場合は担保物件が競売にかけられるリスクを理解しておく。物件の共有者がいる場合は全員の同意が必要。
金利の目安
地方銀行：1.2〜2.5%（担保付き）。都市銀行：1.0〜2.0%。ノンバンク系不動産担保ローン：3〜6%（審査が柔軟な分、高め）。担保評価が高いほど金利優遇が受けやすい。
この融資に向いている銀行
よくある質問
不動産の担保評価額はどうやって計算されますか？
主に3つの手法があります。①路線価ベースの積算評価（土地：路線価×面積、建物：再調達価格×残存価値）②収益還元評価（年間賃料収入÷利回り）③近隣取引事例比較。金融機関は通常、これらのうち保守的な評価額を採用します。積算評価額の50〜70%をLTV（融資割合）として設定するのが一般的です。
法人名義でない不動産（代表者個人名義）でも担保にできますか？
可能です。代表者が個人で所有する不動産を法人の融資担保として提供する「物上保証」という形式があります。ただし代表者の同意が必要で、代表者交代時には担保解除・再設定が必要になります。税務・相続上の観点からも顧問税理士に相談することをおすすめします。
審査から融資実行まで何日かかりますか？
不動産担保融資は通常1〜3ヶ月かかります。審査・不動産評価・登記確認・抵当権設定書類の準備・司法書士立会いなど多くのステップがあるためです。急ぎの場合でも最低1ヶ月は見ておく必要があります。時間的余裕を持って申込を開始することが重要です。